Matej Mostarac: Izdvojimo li jedan posto proračuna godišnje, u šest godina možemo imati 15.000 državnih stanova za mlade koji žele dom bez kredita!

Priuštivi stanovi u dugoročnom najmu, stanovi za najam s mogućnošću otkupa, izgradnja 15.000 javnih stanova u šest godina kroz šest različitih stambenih modela... Ovi su samo neki detalji nove stambene politike koju je predsjednik SDP-a Peđa Grbin iznio na stranačkoj konvenciji pod nazivom “Moram van, ako nemam stan”, održanoj prošlog tjedna u Zadru. Službeno predstavljanje cjelokupne politike prema stanovanju SDP namjerava održati za dva tjedna, a zadarsko okupljanje bilo je nastavak predstavljanja javnih politika koje stranka provodi posljednjih nekoliko mjeseci.

– Počeli smo s predstavljanjem javnih politika i temama koje želimo promovirati kad dođemo na vlast. Dosad smo predstavili politike o radu, zdravstvu, reorganizaciji javne uprave, a jedna je od glavnih tema kojima bismo se bavili i politika stanovanja. Kao član Predsjedništva stranke i kao gradonačelnik Kastva, grada u koji se ljudi doseljavaju i koji prosperira, dobio sam u zadatak predstavljanje teme stanovanja i stambene politike. Na tome sam radio s kolegom Ivanom Račanom i kolegama iz Savjeta SDP-a, dijelom se iz toga rodila konvencija u Zadru na kojoj je bio predsjednik stranke. Za dva tjedna SDP izlazi u javnost s konkretnijim podacima o politici stanovanja, tako da je ovaj razgovor za “Slobodnu” neka uvertira u sve to – kaže Matej Mostarac, 35-godišnji gradonačelnik Kastva i član Predsjedništva SDP-a.

Zašto niste zadovoljni postojećim modelima stambene politike? Što nije dobro i što je pošlo ukrivo?

– Krenuo bih od činjenice da u 30 godina samostalnosti nije postojala sustavna politika rješavanja priuštivog stanovanja u Hrvatskoj. Do sada smo se uvijek bazirali na nekim pojedinačnim mjerama, ali zakon o stanovanju, politika stanovanja, od samostalnosti do danas nije napravljen. Aktivne mjere koje postoje, poput zaštićene najamnine, koja se tiče ljudi s vrlo malim primanjima ili gradnje u potpomognutim područjima, koja je vrlo loša u provedbi (Slavonija, Vukovar), nisu dale očekivane rezultate. Nešto značajnija bila je politika poticane stanogradnje (POS) koju je uvela SDP-ova Vlada, međutim, kasnije u provedbi, kroz izmjene vlasti, ona se dosta izmijenila. Njezina je provedba bila loša pa smo često imali i slučajeve zlouporabe POS-ova modela, tako da su, primjerice, u Dalmaciji, ljudi dobili POS-ove stanove i ostali živjeti kod roditelja, a stanove su iznajmljivali ili su ih čak prodavali po dvostrukoj cijeni od kupljene. Osim što je provedba, odnosno kontrola kroz druge vlade bila vrlo loša, time opet nismo riješili stambenu politiku, nego smo djelomično u određenim područjima omogućili lokalnoj samoupravi da se time bavi.

Zadnja, najraširenija i najatraktivnija mjera su APN krediti. Oni jesu pomoć stanovanju u dolasku do prve stambene jedinice, međutim, taj je model isključiv. Da biste se na njega javili, morate biti kreditno sposobni, a 90 posto mladih ljudi nije kreditno sposobno. Morate biti na minimalnoj plaći od 10 tisuća kuna da biste samostalno bili pogodni za takve kredite, a takvih je među mladima vrlo malo. Štoviše, mislim da smo kroz ovo što se provelo više-manje iscrpili tu mjeru.

Taj “stambeni stres”, imperativ kupnje stana, prilično je prisutan kod mladih?

– Da, mladim se ljudima tako stavlja omča oko vrata kreditnog zaduženja i to je u biti jedini način da dođu do nekretnine. Imamo velik broj 30-godišnjaka, radno sposobnih ljudi, koji još uvijek žive u zajedničkim kućanstvima s roditeljima. Time smo među zemljama koje imaju najmanje kvadrata za život po članu kućanstva. S druge strane valja reći da je APN imao negativne posljedice i na tržište nekretnina. Naime, u periodu kad je bio raspisan, cijene nekretnina znale su rasti i do 30 posto i subvenciju koju bi dobili na kraju bi u biti platili u povećanoj cijeni nekretnine. S takvim se sustavom “poticaja” na tržištu dodatno povećala potražnja, koja je među priuštivim stanovima ionako velika. Modelom subvencioniranih kredita ta se potražnja samo povećala i cijene su otišle u nebesa.

Zašto se to događa, zbog toga što smo stambenu politiku prepustili tržištu nekretnina?

– Zbog toga što država uopće nije uključena u izgradnju stambenih jedinica. Izgradnja stanova prepuštena je građevinskim poduzetnicima i developerima, dakle potpuno obrnuto od onoga kako treba biti. Smatram da država mora biti tu uključena, država kroz neprofitnu gradnju treba graditi stanove koji će balansirati tržište. Dok god ovisimo o tome koliko će građevinari nabiti cijenu gradnje, a mi se tome prilagođavamo, tu nema dobrog rješenja.

Kolika je realna cijena izgradnje stambenog kvadrata u Hrvatskoj, a koliko bi iznosila kad bi ga gradila država?

– Ona je za cijelu Hrvatsku vrlo različita i teško je reći cijenu gradnje u Zagrebu ili Rijeci naspram Osijeka ili nekog drugog manjega grada, da ne govorimo o Slavoniji u kontekstu manjih naselja...

Ili Dalmacije, gdje je turizam cijene nekretnina dignuo u nebesa...

– Da, u pravu ste. Ipak, rekao bih da je prosječna cijena gradnje stambenog kvadrata u Hrvatskoj nekih 1300 eura, a do prije dvije ili tri godine govorilo se da iznosi oko 800 eura po četvornome metru. Negdje je to sigurno manje, ali negdje znatno više, ovisno o terenu i lokaciji.

Grbin je u Zadru iznio četiri modela stambene izgradnje. Što zapravo SDP predlaže?

– U našem finalnom materijalu bit će zapravo šest modela. Prvo trebamo donijeti zakon koji će kategorizirati stanove po njihovoj namjeni. Prva kategorija je najam stanova za materijalno ugrožene građane, ono što nazivamo socijalnim stanovima. Trebamo napraviti razliku između socijalnih stanova i društveno priuštivih stanova. Socijalni su stanovi za najugroženije građane, koji nemaju nikakva primanja, da zbrinu svoje stambeno pitanje kao temeljno ljudsko pravo.

Druga je kategorija dugoročan najam društveno priuštivih stanova. Moramo se odmicati od modela vlasništva nad nekretninama jer je to u biti najskuplje za naše građane. Financijskom analizom lako se može utvrditi koliko vas košta biti vlasnik objekta naspram dugoročnog najma, pogotovo ako se želimo riješiti kredita. Dugoročan najam je način na koji ćete živjeti u nekretnini, a biti zaštićeni i sigurni kroz ugovor o najmu, i nećete imati ropstvo kredita nad glavom.

Treća kategorija bit će prodaja društvenih stanova, važna radi socijalnog miješanja.

Četvrta je opcija možda najinteresantnija, to je opcija najma s mogućnošću vlasništva. Kao model to smo radili u Kastvu u suradnji s Ekonomskim fakultetom iz Rijeke. Napravili smo model po kojem najamnina dobiva tržišnu vrijednost. Živeći u takvom stanu i plaćanjem najma stanari bi nakon određenog vremena dobili mogućnost otkupa stana u kojem žive ili čak mogućnost da se, ako vam je obitelj u međuvremenu narasla, preselite u veći stan, uz uračunatu vrijednost dotad uložene najamnine. U takvom modelu državni poticaji bili bi nešto manji. Ta je priča u Hrvatskoj dosta interesantna jer daje mogućnost onima koji jednog dana žele biti vlasnici nekretnine da to i postanu.

Peti model bili bi stanovi za asistirano življenje, a namijenjeni su starijim osobama. Naime, rješavanje stanovanja starijih osoba kroz domove za starije osobe veliki je problem. Također imamo puno velikih nekretnina u kojima stariji ljudi žive sami. Ovo bi bio model gradnje ili obnove stanova ili naselja u kojemu bi starije osobe imale svoj stan, a omogućile bi se dijeljene usluge kroz asistirano življenje.

Šesta kategorija također rješava sve veći problem, a to je da bismo pravnim subjektima omogućili da grade stanove za svoje radnike, nešto najbliže društvenim stanovima koje smo nekada imali. Kroz tu bismo kategoriju, kroz poticaje ili priznavanje troškova, pravnim subjektima omogućili da, ako to žele, grade stanove koje će dati u najam svojim zaposlenicima. Tu ne mislimo samo na hotelske kuće, kojima je to najčešće tema. To je postala potreba i malom i srednjem poduzetništvu jer je radnu snagu, pogotovo unutar urbanih područja, sve teže naći.

Kako bi se financirali modeli koje predlažete? Što bi plaćala država, što gradovi i općine, a što budući korisnici?

– Da bi nešto ovako bilo provedivo, prvi je korak da država mora osnovati namjenski fond za izgradnju i obnovu stanova. Također je potrebno u proračunu osigurati određeni iznos koji bi sve to omogućio. Prema ovim modelima planiramo graditi 15.000 stanova prosječne površine 65 četvornih metara. Naša je procjena da za to moramo izdvojiti jedan posto državnog proračuna na godišnjoj razini tijekom šest godina. Govorimo o oko 250 milijuna eura godišnje tijekom šest godina za provođenje priuštive politike stanovanja. Nakon toga projekt bi čak bio i samoodrživ.

Koja bi u tome modelu financiranja bila uloga gradova i općina?

– Sinergija mora postojati, a ne da sve pada na državu ili grad. Tri su modela financiranja: jedan je da jedinicama lokalne samouprave ustupe zemljište i komunalnu naknadu (doprinose) i tako ulaze u partnerstvo i gradnju na svojem području. Drugi je model javno-privatno partnerstvo, gdje bismo tražili partnere u gradnji. Tu bismo najviše htjeli vidjeti mirovinske fondove. Mislim da je stambena izgradnja na najam kroz dugoročnu isplativost savršena upravo za takav model financiranja jer mirovinski fondovi traže niskorizična ulaganja koja će se isplatiti kroz dugi period. Dobiti mirovinske fondove koji imaju veliki novac u svojem budžetu za gradnju stanova za nove generacije i mlade ljude nešto je što bismo mi u SDP-u vrlo rado vidjeli.

I treći su model stambene zajednice ili zadruge. To je ono što je ključno da dobijemo neprofitnu izgradnju stanova. Da, naime, po modelu Austrije, Njemačke ili Švedske, dobijemo udruženja građana koji kroz svoje uloge sebi grade stanove. Ne gradi svatko za sebe, nego kad se skupi više njih, kroz uloge u fondu stambene zajednice mogu izgraditi objekt koji bi također bio potican od države.

Možete li reći koliko bi iznosila visina najma za takve stanove? U Beču, primjerice, ona iznosi devet eura po četvornome metru, za sve stanare i za sve stanove, bez obzira na veličinu i lokaciju. Koliko bi po vašem modelu iznosio najam za stan od 60 kvadrata?

– Takav detaljan izračun nismo napravili, ali moramo se voditi time da stanovanje ne smije prelaziti 40 posto prihoda unutar kućanstva, odnosno stanara. Mi sad imamo troškove stanovanja koji rastu preko 50 posto, a u nekim slučajevima i 80 posto primanja odlazi na troškove stanovanja. Ako govorimo o prosječnoj plaći od tisuću eura, onda bi idealno bilo da cijena najma bude 250 eura i da to bude prihvatljivije nego kredit ili najam u privatnom sektoru kakav je danas.

Spominjete praksu Njemačke, Austrije. Jeste li vi preuzeli gotove uspješne modele ili imate svoj, prilagođen hrvatskim prilikama?

– U istraživanju politike stanovanja kroz rad s fundacijom “Friedrich Ebert Stiftug” upoznali smo se s različitim modelima koji su prisutni u Europi, ali dvije su generalne razlike. Oni koji su zadržali stambeni fond od prije, kao Beč, koji danas ima više od 300.000 stanova, ili kao Hrvatska, koja je nekada imala 250.000 stanova koje je kroz stanarsko pravo prepušteno građanima. Mi praktički krećemo ispočetka i trebat će vrijeme da taj model efektivno zaživi u našem društvu. Nećemo odmah imati brojke kao Austrija, ali naš je model na tom tragu. Nema tu nekog pretjeranog izmišljanja tople vode, jedina je distinkcija naša opcija dugotrajnog najma s opcijom vlasništva. Prilagođavamo se našem mentalitetu i načinu razmišljanja. Kad danas u Hrvatskoj pitate mlade koja im je prva želja, to je svakako rješenje stambenog pitanja, odnosno da kupe svoju nekretninu i osiguraju si krov na glavom, tako da je naša opcija hibridna, koja se ne događa svugdje.

Govorite o stanovima, jeste li razmišljali o modelima za gradnju obiteljskih kuća za, recimo, ruralne dijelove?

– Naravno, Hrvatska je, opet kažem, jako različita po pitanju načina stanovanja. Sve o čemu smo dosad govorili tiče se urbanih središta i stanovanja u gradovima koji imaju priljev stanovništva i radna mjesta, sa željom da velikom broju ljudi omoguće da se dosele. Kada govorimo o ruralnim područjima, onda su kuće, imanja i zemljište tema koja bi na ovaj način bili poticana. Nešto slično kolega Mišel Jakšić već radi u Koprivnici. On gradska zemljišta daje kroz natječaje za rješavanje stambenih pitanja.

Jeste li nešto od ovoga pokušali provesti u Kastvu?

– Kastav je grad s 11 tisuća stanovnika i ima velik priljev stanovništva. Naš grad raste i nikad se nismo usmjerili prema POS-u, nego smo u pravilu kroz prostornoplansku dokumentaciju i drugo omogućavali gradnju stanova, primjerice prodajom gradskog zemljišta. Tako smo osiguravali da cijene budu korektne. Međutim, moram priznati da te cijene rastu izvan nekih okvira za koje možemo reći da su dobre. S Ekonomskim fakultetom u Rijeci razvijamo koncept pametnog naselja, gdje na jednom području, kroz prostornoplansku dokumentaciju, omogućujemo gradnju gradske, odnosno državne poticane stanogradnje. Na tom području sagledavamo dijeljene usluge, poput korištenja javnog prijevoza, energije, solarne elektrane i slično, te da kroz samoodrživost projekta dobijemo interes mladih do dođu živjeti u jedno takvo naselje.

Kakav bi učinak ovakve politike trebale imati na demografiju, odnosno trend iseljavanja mladih, a kakav na građevinsku industriju?

– Politika stanovanja i rješavanja stambenog pitanja najjača je demografska mjera koju možemo provoditi. Stanovanje je temeljno ljudsko pravo i mladi ljudi imaju pravo na stan samo za sebe, bez neizdržive obveze prema banci. Kad govorimo o gradnji vrtića i naknadama koje se daju za novorođenčad i slično, to je sve grebanje po površini. Da biste se odlučili na osnivanje obitelji, da bi ta obitelj rasla, da biste odlučili ostati i vezati se uz grad u kojem živite, rješenje stambenog pitanja prva je stvar. Ja sam siguran da će takva politika, ne odmah u prvoj godini, naravno, ali u periodu od šest godina, skroz preokrenuti trend demografije i odlaska i da će mladi ljudi ostajati živjeti i raditi u Hrvatskoj.

Ako SDP ne pobijedi na idućim državnim izborima, hoće li SDP ovu politiku provoditi u gradovima i općinama gdje bude na vlasti?

– SDP mora pobijediti na idućim izborima. Neke stvari već sada radimo na razini naših gradova, recimo u Rijeci, Varaždinu i na otoku Cresu već su krenuli u razgovore s mirovinskim fondovima i bankama, gdje bi u dogovoru s njima pokušali napraviti model izgradnje stanova za dugoročan najam. Ključno je da se prebacimo s prodaje u smjer dugoročnog najma. Ti su gradovi prvi krenuli u tom smjeru i vjerujem da će biti ambasadori te dobre priče na nacionalnoj razini.