Svjedočili Ana Lovrin, Mirjana Zupčić i Mladen Ninčević: je li Grad kupca zemljišta za hotel svjesno doveo u zabludu?

Na Trgovačkom sudu u Zadru održano je prvo ročište povodom tužbe tvrtke Centar projekt protiv Grada Zadra teške preko 150 milijuna kuna. U najvećoj odštetnoj parnici u povijesti protiv Grada Zadra pred sutkinjom Katarinom Zdunić svjedočili su Ana Lovrin, bivša gradonačelnica Zadra i pravna savjetnica gradonačelnika Božidara Kalmete, Mirjana Zubčić, pročelnica Ureda Grada Zadra te poduzetnik Mladen Ninčević, jedan od direktora Centar projekta.

Podsjetimo, tvrtka Centar projekt traži raskid ugovora sklopljen s Gradom Zadrom 2008. godine o kupoprodaji zemljišta na Polačišću i povrat uplaćenog iznosa od 3.911.580 eura zbog neispunjenih ugovornih obveza. Za nastalu štetu i troškove koje su imali zbog nemogućnosti da realiziraju svoj projekt, izgradnju hotela u kategoriji četiri plus zvjezdice, Centar projekt traži i naknadu štete u iznosu od 123.841.181 kune. Tužba je tako ukupno teška nešto manje od 154 milijuna kuna, oko 20 milijuna eura, što znači da svako sudsko ročište odvjetnički troškovi s obje strane iznose preko 100 tisuća kuna plus PDV.

NA TRGOVAČKOM SUDU POČEO SPOR GRADA ZADRA I "CENTAR PROJEKTA" TEŽAK 154 MILIJUNA KUNA Je li Grad postupao s figom u džepu ili su investitori znali što kupuju? Svjedočit će Mladen Ninčević, Mirjana Zubčić i Ana Lovrin...

EKSKLUZIVNO: NAJSKUPLJA TUŽBA U POVIJESTI ZADRA Zbog neizgrađenog hotela na Polačišću tvrtka Centar projekt od Grada Zadra traži 154.000.000 kuna!

Centar projekt tvrdi da mu Grad Zadar nakon prodaje nekretnine nije predao u posjed, što je navodno bio dužan prema sklopljenom kupoprodajnom ugovoru, a zbog smetnji na posjedu koju su pokrenuli stanari susjedne zgrade, vodili su sudske sporove na Općinskom sudu u Zadru. Štoviše, stanarima je pravomoćnom sudskom odlukom priznato pravo na posjed, što Centar projekt smatra ključnim dokazom da mu je Grada Zadar prodao zemljište s "figom u džepu", jer sve do ovrhe nad zemljištem 2015. nisu mogli stupiti u posjed i tako započet 30 milijuna eura vrijedan projekt.

Bivša gradonačelnica Ana Lovrin svjedočila je kako je u razdoblju od srpnja 2013. do veljače 2015. kao pravna savjetnica gradonačelnika Kalmete sudjelovala u pregovorima oko kupoprodajnog ugovora ustvrdivši da je Grada Zadar izvršio sve svoje obveze iz ugovora prema kupcu, a jedino što je do tada još bilo preostalo je obveza kupca na izradu Urbanističkog plana uređenja (UPU). Kroz taj plan trebao se riješiti i problem parkirališnih mjesta tako što bi Centar projekt s Gradom Zadrom za dogovorena parkirna mjesta sklopio ugovor o pravu služnosti.

- Poznato mi je da je tada tužitelj bio u sporu sa stanarima susjedne zgrade koji su jedan dio predmetnih nekretnina koristili kao parkiralište pa su s tim u svezi ponekad i ti stanari sa svojim odvjetnikom sudjelovali na sastancima tužitelja i tuženika – kazala je Lovrin i dodala da do odlaska s pozicije savjetnice gradonačelnika Centar projekt nije izvršio tu obvezu iz kupoprodajnog ugovora. Na pitanja odvjetnika Centar projekta, Pavlak Sanjina, Lovrin je rekla da je kupac znao što kupuje iz osnovnog ugovora o kupoprodaji, gdje točno stoji koje su njegove obveze, a koje obveze prodavatelja, te da je o tužbama stanara protiv Centar projekta oko posjeda doznala tek kasnije, 2014. godine, kad je sudjelovala u pregovorima.

Mirjana Zubčić je potvrdila da je obveza kupca bila ishoditi UPU i riješiti pitanje jednog dijela parkinga kroz institut prava služnosti s Gradom Zadrom. Rekla je da je Grada Zadar ispunio sve svoje obveze prema kupcu, ali za detalje kasnijih sporova, između Centar projekta i stanara susjednih zgrada, doznala je kasnije, jer tu Grad Zadar nije bio stranka u postupku. Zubčić se nije mogla sjetiti je li ugovorna klauzula o pravu služnosti bila dio teksta natječaja prilikom prodaje zemljišta na Polačišću jer natječaj nije ona pripremala, ali ugovorna klauzula je trebala osigurati javni prostor za parkiranje, prvenstveno stanara susjedne zgrade.

Mladen Ninčević je u svom iskazu podsjetio na cijelu kronologiju događanja, od natječaja za prodaju 2008. do ovrhe 2015. kojom je Centar projekt izgubio vrijedno zemljište za gradnju hotela. Kazao je da su kupoprodajnim ugovorom bili obavezni na Polačišću izgraditi hotel s četiri plus zvjezdice s kongresnim centrom, ali po tadašnjim uvjetima iz GUP-a to nije bilo moguće. Naime, Polačišće je po GUP-u bilo u stambenoj zoni, a za gradnju hotela trebalo je provesti prenamjenu u mješovitu zonu. Zato nisu ni mogli krenuti u izradu UPU-a, nego najprije tražiti izmjenu GUP-a, pa tek onda izraditi UPU koji bi im omogućio gradnju prema uvjetima iz ugovora. Taj postupak je međutim trajao predugo, a Gradsko vijeće je novi GUP usvojilo tek 2011. godine i skinulo obvezu izrade UPU-a te prenamijenilo zonu iz pretežito stambene u turističko-mješovitu.

Druga obveza koja se pojavila u kupoprodajnom ugovoru, a nije bila istaknuta u natječaju za prodaju, bila je klauzula o pravu služnosti za parkirna mjesta.

- Prijedlog ugovora kojeg nam je dostavio Grad Zadar imao je klauzulu koja nije bila dio natječaja, a odnosila se na sklapanje ugovora o služnosti s Gradom zadrom za parkirna mjesta koja nisu bila definirana u prostoru. Mi smo u tvrtki, nakon analize, procjenili da je takva klauzula za nas tržišno isplativa, jer se Grad Zadar obvezao platiti pravo služnosti za parking koji bi trebao biti javan, što znači da se na ta parkina mjesta mogu parkirati i naši kupci i svi ostali građani po sistemu "tko prvi stigne". Klauzula na kojoj je Grada Zadar inzistirao u ugovoru prvenstveno se odnosila na stanare zbog definiranja lokacije na kojoj bi se nalazila parkirna mjesta – kazao je Ninčević.

Prije početka gradnje proveli su arheološka istraživanja, no kad su došli na dio zemljišta uz susjednu zgradu, došlo je do zastoja radova jer su stanari tvrdili da su u posjedu dijela gdje parkiraju auta.

- Grad Zadar nas nikad do kraja nije uveo u posjed onoga što smo kupili, a kad smo ušli u pregovore oko dijela zemljišta na kojem bi bila mjesta za parkiranje, ispalo je da bi stanarima trebali osigurati 50, a ne 20 parkirnih mjesta. To je površina od 1500 četvornih metara, što znači da na tom dijelu mi nismo mogli realizirati naš projekt. Osim toga, oni su uvjetovali da iznad i ispod tih parkirnih mjesta ne bude nikakve gradnje. To je za nas značilo da na tih 1500 metara četvornih moramo odustati od gradnje pet nadzemnih i tri podzemne etaže, odnosno 12 tisuća kvadratnih metara, što je više od 20 postu ukupne površine cijele investicije. U takvim uvjetima naša investicija nije mogla biti isplativa – objasnio je Ninčević.

Naglasio je da prilikom pregovora Grad Zadar konstruktivno stao na stranu stanara ne htijući prihvatiti prijedlog investitora, iako je svima bilo jasno da po predloženim uvjetima realizacija projekta financijski nema smisla. Potom su uslijedili sudski postupci za pravo posjeda koje je Centar projekt izgubio.

- U sudskom postupku koji je završio u korist stanara sud je donio presudu da su stanari imali posjed na djelu zemljišta kojeg je Grad Zadar naveo da mu posjedovno pripada u primopredajnom zapisniku. Tako nas je doveo u iluziju da tu u biti nema problema – kazao je Ninčević i dodao da je Centar projekt nakon toga ustao protutužbom "smatrajući i vjerujući u dobru vjeru prodavatelja, Grada Zadra, ali nakon presude smo shvatili da su nam iznesene činjenice krivo predočene te su nas dovele u zabludu".

Centar projekt je nakon toga pokrenuo vlasničku tužbu protiv stanara kojom traži da se njihovo vlasništvo očisti od svakog oblika ometanja. No sudski postupci su se razvukli, a obveze prema bankama su rasle, pa su vjerovnici Centar projekta odlučili prodati zemljište.

- Tvrtka je izgubila nekretninu ovrhom od strane vjerovnika te nam je prilikom prodaje stvoren direktan trošak u milijunskim iznosima u eurima jer je nekretnina prodana za manje nego što je plaćena, uza sve kamate i izgubljenu dobit koju smo trebali ostvariti realizacijom takvog projekta. Sve je otišlo u nepovrat i jedino što nam je prestalo je tužba koju smo podnijeli protiv Grad Zadra" kazao je Ninčević.

Kupoprodaja s 'figom u džepu'?

Na pitanje odvjetnik Grada Zadra Zrinka Zrilića Ninčević je rekao da prije kupoprodaje nije provjeravao može li se UPU potreban za izgradnju hotela izraditi prije izmjena GUP-a, jer on UPU ne izrađuje, nego investira u njegovu izradu, dok uvjete gradnje u prostoru predlaže struka i Grad Zadar, a usvaja Gradsko vijeće.

Zastupnik Grada Zadra na kraju je iznio prigovor na cijeli iskaz Ninčevića, a pogotovo u dijelu u kojem je izjavio da su uvjeti iz GUP-a priječili izradu UPU-a, kao plana nižeg reda, potrebnog za realizaciju projekta.

"Radi se o tvrdnji koju tužitelj u dosadašnjem tijeku postupka nije niti pokušao iznijeti, a još manje je u tom smislu predložio provođenje bilo kakvih dokaza" istaknuo je odvjetnik Zrilić i naglasio da osporava i dio iskaza u kojem Ninčević tereti predstavnike Grada Zadra za navodna postupanja protivna ugovorom tijekom pokušaja sklapanja i formiranja ugovora o služnosti.

Ninčevićev odvjetnik na to je reagirao kazavši da se iz odgovora na tužbu definitvno može vidjeti da je Grad Zadar bio upoznat da na spornoj parceli postoji pravo trećih osoba iz kojeg razloga je očito s "figom u džepu" krenuo u postupak pregovaranja s Centar projektom i ne u dobroj namjeri isti problem pokušao riješiti klauzulom da Centar projekt proda Gradu Zadru 20 parkirnih mjesta za javnu uporabu. Nadalje je ustvrdio da je Grad Zadar bio svjestan da bez izmjene uvjeta GUP-a nije bilo moguće izraditi potreban UPU.

- Iz svega prethodno navedenog potpuno je jasno da je svojim iskrivljenim ponašanjem Grad Zadar onemogućio Centar projekt da realizira svoj projekt, što je kupca dovelo u poziciju da mu je na kraju vjerovnik i ovršio nekretninu a time u postupnosti stavio Centar projekt u poziciju da ne ništa ne može realizirati. Iz toga razloga smatramo da je Grada Zadar u obvezi vratiti novac od prodaje zemljišta i nadoknaditi izmaklu dobit – zaključio je odvjetnik Centar projekta prdeloživši sudu da imenuje svog vještaka koji će izraditi procjenu nastale štete.