Definirane lokacije za hotelske kapacitete visoke kategorije, izgradnja škola i javnih sadržaja, povećanje zelenila na građevinskim površinama, destimulacija izgradnje apartmane, neke su od novosti koje donose izmjene i dopune Prostornog plan uređenja Grada Zadra (PPUGZ), najvažnijeg dokumenta za budućnost Zadra.
Gotovo tri godine nakon što su pokrenute u prosincu 2020., izmjene i dopune PPUGZ-a idućeg bi se tjedna trebale naći na javnom uvidu i javnoj raspravi. Izrađivač plana je Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije, a na postojeći PPUGZ pristiglo je preko 600 primjedbi i zahtijeva raznoraznih fizičkih i pravnih osoba.
Zadarski.hr će u tri nastavka predstaviti najvažnije elemente prijedloga izmjena i dopuna koje će, ovisno volji gradskih vijećnika, definirati idućih desetak godina razvoja Zadra.
U prvom nastavku bavimo se postojećim i novim lokacijama za izgradnju hotelskih kapaciteta visoke kategorije.
Gradska politika osnažena investicijom Dogus grupe u hotel Hyatt Maraska, želi potaknuti investitore da više ulažu u hotelske kapacitete visoke kategorije koji Zadru kronično nedostaju. Želja je Zadru kao destinaciju podići turističku vrijednost s novom hotelskom i javnom infrastrukturom te u skladu s njom dobiti kvalitetne turističke sadržaje koji će smanjiti sezonalnost i privući goste veće platežne moći.
U ovom predstavljanju nisu istaknuti hoteli koji su planovima već određeni ili su u nekoj fazi pripreme, poput hotela u sklopu ŠC Višnjik ili hotela na području nove trajektne luke u Gaženici.
Većinu zahtijeva investitora Grad Zadar je uvrstio u prijedlog izmjena i dopuna PPUGZ, ali je za svaki postavio pojedinačne i opće uvjete.
Pojedinačni uvjeti se tiču prenamjene određenih zona (u dva navrata) te izuzeća od postojećih planskih obveza (uvažavanje objektivnih okolnosti, npr. nedostatak parkinga na Poluotoku), dok su kao opći uvjete za investitore uvodi obveza da kod gradnje hotelskih kapaciteta u mješovitim odnosno stambenim zonama, hotelski kapaciteti moraju imati najmanje 120 ležajeva, a za izgrađene objekte – hotel i stanove – uvodi se obveza jedinstvene uporabne dozvole. Investitori će tako morati u potpunosti izgraditi i hotel i stanove predviđene planom kako bi mogli dobiti uporabnu dozvolu.
Također, osim tlocrtnog povećanja zelene površine s 20 na 30 posto po parceli, kod izrade Urbanističkih planova uređenja (UPU) za zone mješovite namjene (mogućnost gradnje hotelska i stanova) uvjetuje se da najmanje 20 posto unutar obuhvata plana budu javne površine, a od toga najmanje 70 posto mora biti kompaktno zelenilo. Konkretno, investitor u hotelske i stambene sadržaje morat će unutar obuhvata plana izgraditi javne parkove, bez obzira na vlasničke odnose unutar planske cjeline.
Koliko će takve, ali i druge odrednice prijedloga plana - poput uvođenja obveze od dva parkirna mjesta po stambenoj jedinici, povećanje razmaka između stambenih objekata s tri na pet metara, ili smanjenje broja stambenih jedinica u zonama srednje i niže gustoće, utjecati na investitore i tržište nekretnina, prije svega izgradnju stanova za turizam i apartmana, vidjet ćemo tijekom javne rasprave.
Kako bi djelomično ipak zadovoljio apetite investitora, Grad Zadar se odlučio za politiku preslagivanja volumena, tako da će dozvoliti investitorima da smanjenje izgrađenosti parcele nadoknade izgradnjom dodatnih katova, odnosno dizanjem objekata u visinu. Određena je i maksimalna visina takvih stambenih i hotelskih objekata. Iako su neki investitori predlagali da ona bude 60 metara (što je primjerice više nego dvaput manje od najviše zgrade u Hrvatskoj, Dalmatia Towera u Splitu), Grad Zadar je ljestvicu spustio na 56 metara, što odgovara 21 katu.
Krenimo redom:
1) MT zona - Donji Brig
Na području Donjeg Briga, ispod Žmirića, na zemljištu u vlasništvu Adria centar nekretnina iz Zagreba (Darko Lončarević i dr.), u mješovitoj, pretežito turističkoj zoni, predlaže se izgradnja hotela i stanova. Hotel mora biti visoke kategorije s pratećim sadržajima (4+ zvjezdice) i najmanje 120 kreveta, dok je za stambeni dio minimalna parcela određena na 600 kvadrata i 10 metara visine s maksimalno šest stambenih jedinica po objektu, uz obvezna dva parkirna mjesta.
Ili, omogućava se gradnja više nadzemnih volumena povezanih podzemnom etažom (garažom), visine 10 metara, s istim brojem stambenih jedinica i parkirnim mjestima.
2) MT zona – Relja
U mješovitoj, pretežito turističkoj zoni na Relji (Polačišće), na zemljištu u vlasništvu australskog Hrvata, Denisa Mikana, predlaže se hotel visoke kategorije (4+) s minimalno 120 soba uz prateće sadržaje, a ostatak objekta otpada na stambene ili poslovne sadržaje. Hotel može zauzeti i više od 50 posto izgrađenosti parcele, uz ostatak za stanove i poslovne prostore, u maksimalnoj visini do 54 metra.
3) MT zona – TIZ
Mješovita pretežito turistička zona je i na mjestu bivšeg TIZ-a gdje se u srcu novog stambenog naselja, na mjestu zgrade nekadašnje predionice, predlaže poslovna zgrada visine 56 metara. Dio poslovne zgrade treba biti hotel s najmanje 120 kreveta visoke kategorije, a ostatak mogu biti stanovi i poslovni prostori. Zemljište je u vlasništvu Lignuma.
4) Hotel – City Galleria
Turistička kuća Ilirija želi na City Galleriji na Relji nadograditi hotel. To je jedna od dvije zone koje bi trebale doživjeti prenamjenu, iz trenutne K2 (poslovna – pretežito trgovačka), u mješovitu. Ilirija predlaže nadogradnju iznad sjevernog dijela objekta koji gleda na Tuđmanovu ulicu, na potezu od fitnes centra do otvorene tržnice. Uvjeti su isti kao i za druge, minimalno 120 kreveta visoke kategorije.
5) Silos Tvornice kruha
Derutni objekt u vlasništvu Tvornice kruha također se nalazi u poslovnoj zoni (uz željezničku prugu, iznad Uvale Bregdetti) i zahtijeva prenamjenu u mješovitu zonu. Vlasnici Tvornice kruha traže mogućnost rekonstrukcije objekta prema važećim odredbama PPUGZ-a ili rekonstrukciju tako da minimalno 15 posto objekta bude prenamijenjeno u hotel. Dozvoljava se tlocrtno povećanje zgrade za 20 posto, zadržavanje postojeće visine 28,5 metara te minimalna površina građevinske čestice od 5000 kvadrata.
Napomena: na priloženoj fotografiji lokacija umjesto brojem 5 krivo označena brojem 6. Ta će se pogreška prenijeti i na oznake ostalih lokacija.
6) T zona – Teniski centar
Na mjestu nekadašnjeg Teniskog centra u Uvali Dražanica, na zemljištu u vlasništvu franjevaca trećeredaca (Samostan sv. Pavla iz Preka) iz Preka, u postojećoj turističkoj zoni, predlaže se gradnja hotela visoke kategorije. S obzirom na građevinsku površinu, i uvjete građenja, nije moguće osigurati 120 kreveta. Sjeverni dio te lokacije, iznad T zone, predviđen je kao sportsko-rekreacijska zona i javno zelenilo. Hoće li na tako maloj parceli proći hotel s više etaža u prvom redu do mora, uz prometnicu koja je već zagušena, vidjet ćemo tijekom javne rasprave...
7) MT zona – Murvička
Investitori u Hey park na Žmirićima, tvrtka BMP Asset, na mjestu bivše Vinilplastike u Murvičkoj želi graditi stambeno naselje s hotelom uz nove parametre. Hotel visoke kategorije s najmanje 120 kreveta te stanove u nekoliko visokih nebodera, maksimalne visine do 56 metara (21 kat). Na tom bi se projektu trebala najbolje demonstrirati politika preslagivanja volumena. Prema postojećim uvjetima naime tu se može graditi zgrada na maksimalno 7 etaža i 21 metar visine. Novi uvjeti bi im povećali visinu i katnost za gotovo tri puta, ali bi tlocrtna izgrađenost parcele bila manja. Uz to naravno idu i po dva parkirna mjesta za svaki stan te obveza jedinstvene upotrebne dozvole za hotelske i stambene objekte.
8) T zona – Borik
Unutar postojećeg turističkog naselja na Boriku Falkensteiner grupa želi srušiti sadašnji hotel Donat i na njegovom mjestu podići novi sa šest umjesto postojeće četiri nadzemne etaže. Maksimalna visina objekta tako će povećati s 15 na 21 metar.
9) Hotel Roma (ex Beograd)
Bivši hotel Beograd, izvorno Hotel Roma, u vlasništvu Hotela Zadar napokon bi se mogao privesti turističkoj svrsi. Rekonstrukcija se treba provesti prema konzervatorskim uvjetima unutar postojećih gabarita. Najveća kočnica dosadašnjem pokretanju te investicije na izuzetno atraktivnoj lokaciji bila je u općim uvjetima PPUGZ-a i obvezi osiguranja parkirnih mjesta. Izmjenama bi se Hotelu Roma dozvolio rekonstrukcija bez parkirnih mjesta na Poluotoku, ali bi ih vlasnik morao za svoje goste osigurati negdje drugdje, od Ravnica na dalje. Dugoročna politika gradske uprave ionako je rasterećenje Poluotoka od vozila i pretvaranje u pješačku zonu.
10) Hotel Zagreb
Sve što vrijedi za Hotel Roma, vrijedi i za bivši Hotel Zagreb na Rivi. I njega čeka rekonstrukcija prema uputama konzervatora u postojećim gabaritima, možda čak i s aneksom na zapadnoj strani, na koji su konzervatori prije nekoliko godina dali suglasnost na idejno rješenje. Vlasnički sporovi oko okoliša hotela su navodno više-manje riješeni, tako da oslobođeni obveze da osiguraju parking, Hoteli Zadar dobivaju otvorene ruke da što prije tu možda najatraktivniju hotelsku lokaciju u Zadru konačno vrate u život.
11) Hotel ex Poliklinika
Zgrada bivše Poliklinike (Zavod za javno zdravstvo Zadar) na Kolovarama također je dobila zeleno svjetlo da se u postojećoj T zoni krene preuređivati u butik hotel. Naravno, dozvoljava im se da kapaciteti budu ispod 120 kreveta ali u visokoj kategoriji, a rekonstrukcija se treba provesti prema konzervatorskim uvjetima. Koliko će to zadovoljiti vlasnika, Iljka Ćurića, zeta „hrvatskog kralja vjetra”, Ante Ćurkovića, koji je zgradu kupio prije tri godine za vrtoglavih 22 milijuna kuna, vidjet ćemo. Oni bi htjeli svoje turističke sadržaje proširiti dužobalno uključujući i bazen, no novi Zakon o pomorskom dobru, ali i novi uvjeti PPUGZ tu im ne idu na ruku. Bit će zanimljivo vidjeti kako će na njihov prijedlog reagirati javnost i gradski vijećnici.