Kakva smo mi to država? U tri godine od potresa na Baniji, premda novca ne manjka, dapače, odavno je osiguran iz zajedničke europske blagajne, obnovljeno je samo šest kuća. Ako ćemo po ovome suditi, na nacionalnoj razini, kad su veliki projekti u pitanju, stvari uopće ne funkcioniraju.
Spustimo se onda skalu niže. Splitsko-dalmatinska županija najavila je izgradnju Centra za gospodarenje otpadom u Lećevici početkom 21. stoljeća, a radovi su službeno počeli dvadeset i dvije godine kasnije. Iz ovoga možemo zaključiti da je efikasnost realizacije velikih projekata na regionalnoj razini još i gora nego kad to radi središnja vlast.
Primjer treći. Velika investicija lokalne samouprave, konkretno, Grada Splita, na čekanju je praktički od 1998. kada je na žnjanskom platou Ivan Pavao II. održao misno slavlje. Danas je 2023., radovi na uređenju Žnjana još nisu počeli premda su se u Banovini promijenile barem četiri garniture političara različitih provenijencija, koji ih najavljuju po principu “bageri samo što nisu krenuli.”
Kaos na sve strane
Rukovodimo li se činjenicom da se u Hrvatskoj niti obiteljska kuća ne može izgraditi za godinu dana, a i sama procedura koja prethodi dobivanju građevinske dozvole i pravno “čišćenje” zemljišta, izrada projektne dokumentacije te prikupljanje suglasnosti, u pravilu traju i tri puta dulje od same gradnje, nije čudno što gore nabrojani projekti velikog opsega na realizaciju čekaju desetljećima.
Ako domaći ljudi i uvažavaju naše neprilike, kaos u katastru i gruntovnici, sporu i kompliciranu administraciju, različito tumačenje zakona i propisa od strane djelatnika koji rade u istoj službi, te na koncu nedostatak radne snage u administraciji i građevinarstvu - strancima su čuđenje u svijetu.
Jedan od većih investitora u turizmu, Amerikanac hrvatskog podrijetla Marion Duzich, osam je godina “potrošio” od ideje o podizanju hotela na supetarskoj rivi do rezanja svečane vrpce.
Hotel je zato nazvao “Osam” kako bi sve koji ovdje kane “praviti biznis” upozorio koliko će im dugo trebati da realiziraju svoj poslovni naum, bez obzira što su ga u mogućnosti financijski iznijeti. Nota bene, Dužić u Supetru zapošljava najviše ljudi, a najviše je muke imao i ima s lokalnom vlašću.
Sad se vratimo na početak priče o našim apsurdima: Hrvatskoj je Bruxelles odavno doznačio sredstva za obnovu u potresu porušene Banije, država je ta koja donosi zakone, izdaje dozvole i amenuje dokumentaciju za izgradnju zamjenskih kuća, a u tri godine se po pitanju obnove nije maknula s mjesta. Što onda mogu očekivati obični smrtnici?
Tužbe i žalbe
Poznati splitski odvjetnik Mišo Živaljić, tvrdi da su problemi, što se sporosti investicija tiče, prisutni na svim razinama, a za takvo, izuzetno loše stanje, nema isključivog krivca.
- Sve kreće od neusklađenosti stanja u katastru i zemljišnim knjigama. To je obično prvi veliki problem na koji nailazi investitor u bilo kojem projektu i koji nije lako preskočiti. Zatim su to neriješeni imovinsko-pravni odnosi. Kad je gradnja u pitanju, česta tema je i prilazni put koji je nužan da bi radovi započeli. Zato treba ishodovati služnost puta, a to traje. Nakon toga se čeka izdavanje građevinske dozvole, a u međuvremenu obično slijede tužbe i žalbe nezadovoljnih vlasnika susjednih parcela. Njihovo rješavanje također iziskuje prilično puno vremena - kaže odvjetnik Živaljić i dodaje da bi sve još nekako i išlo da investitori, nakon što konačno ishoduju građevinsku dozvolu, striktno poštuju ono što im je njome propisano.
- Iz špekulantskih razloga, zbog dodatne zarade, zna se dogoditi da se gradi i po etaža više - veli Živaljić.
Slučaj Žnjan
Takva praksa opet rezultira izmjenama i dopunama dozvola, aneksima ugovora kojima se mijenja cijena radova, sudskim sporovima i prijavama, ali i dovođenjem kupaca stanova ili poslovnih prostora u nezgodnu situaciju. Naime, lokalna samouprava ne želi izdati uporabnu dozvolu investitoru jer je gradio mimo projekta, pa premda je objekt gotov, ne znači i da je useljiv. Toga smo se u Splitu nagledali posljednjih godina.
- Ja sam taj koji kao odvjetnik u konačnici provjerava pravno stanje takve nekretnine da bi zaštitio kupce, jer ih iz prije navedenih razloga često prate sudske zabilježbe - objašnjava Živaljić i napominje da se bilo kakva investicija u Hrvatskoj često svodi na pravo probijanje poduzetnika kroz cijelu administrativnu džunglu zakona i propisa. Zato nema toga tko će jamčiti da će se nešto i realizirati u zamišljenom roku.
Splitski poduzetnik Šime Kovačić, vlasnik tvrtke “Antonina & partner”, koji za vodeću hrvatsku turističku grupaciju razvija projekt izgradnje lukskuznog hotela s kongresnim centrom, kompleksom bazena i marinom na istočnom dijelu Žnjana, svjedok je inertnosti administracije kad su ovako velike investicije u pitanju. Dugo kontaktira odgovorne u vezi projekta koji razvija, no unatoč dobroj volji da se s ulaganjem krene odmah, ne uspijeva pokrenuti stvari s mrtve točke.
- Još prije sedam godina splitskim smo vlastima izrazili želju investirati u uređenje cijelog obalnog pojasa od Trstenika do Duilova prema projektu dizajnera Rina Jelića iz tvrtke “Jelić Konzalting”. Premda zastupamo našu vodeću turističku grupaciju koja iza sebe u takvim poslovima ima sjajne reference, sve je još na čekanju. Nedavno smo obavili razgovore s predstavnicima aktualne splitske vlade i čekamo poziv za nastavak razgovora - kaže Kovačić, koji ne gubi nadu da će se stvari, što se gradnje hotela i marine na Žnjanu tiče, u budućnosti odvijati u pozitivnom smjeru.
Ovaj je slučaj utoliko nevjerojatan jer bi turistička grupacija koju Kovačić predstavlja bila voljna urediti cijeli žnjanski plato sa svom infrastrukturom na svoj račun ako zauzvrat dobije koncesiju na upravljanje hotelom i ostalim predviđenim sadržajima. Split bi tako imao uređene plaže, šetnice, biciklističke staze, nove ugostiteljske objekte, akvapark, kompleks bazena poput onoga na Poljudu, uređene zelene površine i veliku marinu s novom benzinskom postajom koja bi značajno rasteretila onu na splitskoj zapadnoj obali. To bi značilo da se Grad Splita ne mora dodatno zaduživati za uređenje istočnog žnjanskog platoa na koji se čeka desetljećima, a kao što je sada slučaj, i to za vrtoglavih 36 milijuna eura.
Ovo zorno govori o apsurdnosti sistema u kojem živimo: predstavnik investitora čeka sedam godina da lokalna samouprava započne po sistemu javno-privatnog partnerstva s uređenjem Žnjana, a Grad Split se to nije udostojio napraviti od 1998. godine kad je Rojsova mehanizacija dovršila prvu fazu radova nasipanjem platoa i gradnjom šetnice Ivana Pavla II.
Nisu, baš kao ni u slučaju obnove Banije, u pitanju sredstva jer ih je Grad sposoban osigurati putem dugoročnog kredita, a kako vidimo postoje i zainteresirani poduzetnici koji su također spremni investirati u infrastrukturu na platou, međutim, projekt se zapetljao u svim tim zakonima, procedurama i odnosu između Grada i državne administracije na koje se dugo čekalo da napravi svoj dio posla.
Bivša je splitska vlast tako potrošila pune četiri godine na prikupljanje i izradu potrebne dokumentacije za uređenje Žnjana, i to uz činjenicu da je Splitom, Splitsko-dalmatinskom županijom i Vladom, u tom razdoblju upravljao HDZ. Pametnom dosta.
Komplicirani zakoni
Jasminka Biliškov, predsjednica Strukovne grupacije posrednika u prometu nekretnina Županijske komore Split, kaže da su dugotrajni procesi koji prethode samoj realizaciji projekata na terenu, naša realnost. - Nažalost, za sve se dugo čeka. I opet nažalost, nerijetko se moraju koristiti i osobni kontakti da bi cijeli proces išao naprijed. Moje osobno mišljenje jest da ljudima u sustavu koji odobravaju dozvole ne samo za građevinske projekte, nego i za sve drugo, nije lako. Oni su opterećeni poslom, a istovremeno loše plaćeni za njega. To rezultira bolovanjima, a zaposlenih je malo. Kad jedan službenik koji vodi određeni predmet ode na bolovanje, sve je na čekanju i vi ste jednostavno prisiljeni moliti da netko drugi iz službe preuzme njegove zadatke - kaže Jasminka Biliškov i navodi primjere neujednačene sudske prakse kao dodatni problem kad je u pitanju realizacija velikih investicija.
Nema stanova
- Od zemljišnika do zemljišnika različito će vam protumačiti isti predmet, pa ispada na kraju da je faktor sreće u takvim situacijama presudan. Nama iskusni ljudi iz državne administracije odlaze u mirovinu, a ne dolazi dovoljno mladih koji bi preuzeli njihov posao. A i one koji dolaze čekaju sve kompliciraniji i kompliciraniji zakoni koji zagorčavaju život i i njima i investitorima - veli naša sugovornica i podsjeća nas da se na sve još nakalemio problem radne snage.
- Ljudi su otišli vani za boljim plaćama, pa kad se izborite s papirologijom, nema vam više tko to odraditi na terenu. Najgore je što vam ni za jednu investiciju nitko ne može jamčiti rok u kojem će se ona realno odraditi jer je puno faktora koji je mogu razvući - zaključuje Jasminka Biliškov.
Denis Pulić, direktor prodaje u tvrtki “Quatro company” koja se bavi građevinskim inženjeringom, kaže da je u posljednje vrijeme zaista prisutan problem radne snage.
- S njim se susreću naši kooperanti, a rješavaju ga uvozom radnika iz inozemstva, no iskustva s njima su različita. Danas je, primjera radi, na splitskom području teško pronaći jednu veću stolarsku tvrtku koja bi vam obavila ozbiljniji posao. Osim toga, regulativa koja prati građevinske projekte sve je zahtjevnija i kompliciranija. Dojam je da naša administracija ne može odraditi ni ono što je na snazi, a stalno se donose novi zakoni - veli Pulić i konstatira da se postupak gradnje na taj način sve više komplicira i postaje sve duži, a to u konačnici podiže cijenu stambenih kvadrata jer je raspoloživih nekretnina na tržištu sve manje.
- Zbog nabrojenog, kupcima nemate što ponuditi jer se ne gradi dovoljan broj objekata koji bi zadovoljio potrebe tržišta - kaže naš sugovornik.
Prema svemu što smo čuli, Hrvatska je, premda punokrvna članica Europske unije jer je prešla na euro i integrirana je u schengenski granični sustav, daleko od zemlje u koju je poželjno investirati. Što je veća investicija u pitanju prati je više nepoznanica, a ključno je da nitko iz sustava ne može jamčiti hoće li nešto, ili još gore, hoće li uopće biti realizirano?!
Sustav je, ako ga uopće možemo tako nazvati, investitorima i izvođačima radova, bilo da se radi o državi ili privatnicima, postavio bezbroj zamki, a svakome je ostavljeno da se koprca u situaciji u kojoj se našao. Zato nema druge do improvizirati, što i naši i strani investitori rade ne bi li preživjeli, pa kako se komu posreći.