Slučaj „Vruja” podigao je interes javnosti za uzurpaciju obale i premda su akcije koje su poduzete hvalevrijedne za senzibiliziranje javnosti, svima je jasno da je taj primjer, nažalost, samo kap u moru.
Najsvježiji podaci o preizgrađenosti obale nalaze se u Prijedlogu plana upravljanja morskim okolišem i obalnim područjem Splitsko-dalmatinske županije, ili skraćeno Obalni plan SDŽ. On je bio na javnom savjetovanju do 6. lipnja, ali je prošao "ispod radara" javnosti i nije još usvojen.
Prema izračunu koji je obavio veći tim uglednih stručnjaka okupljenih oko izrađivača „Zadruge Granum Salis”, do 2018. godine izgrađena su 263 kilometra obale Splitsko-dalmatinske županije. Obalna linija kopna i otoka ima ukupno 1015 kilometara, ali nije čitava pogodna za gradnju zbog klifova, strmina i drugih nepogodnosti, što čini oko 20 posto njezine površine nepogodnim za gradnju. U važećim prostornim planovima planirano je dodatnih 82,7 kilometara obalne crte za izgradnju, od čega na neizgrađene turističke zone otpada oko 51,5 kilometara obale. U prosjeku godišnje 3,5 kilometara obalne linije „pojede” izgradnja.
Od ukupno oko 450.000 stanovnika koliko ima SD županija, gotovo 80 posto njih živi u 32 jedinice lokalne samouprave koje se nalaze u obalnom području, što govori o velikom pritisku na obalnu liniju.
Rastući turizam
Autori Obalnog plana ističu kako je s udjelom od oko 25 posto u strukturi bruto dodane vrijednosti i BDP-a turizam trenutačno najznačajnija i najbrže rastuća djelatnost u SDŽ, koja se gotovo u cijelosti odvija u njezinu obalnom području. Međutim, turizam se u najvećoj mjeri odvija u privatnom smještaju, a to pak dovodi do preizgrađenosti obalnog prostora.
Prema Eurostatu, sa samo 25 posto udjela noćenja u hotelskom smještaju Hrvatska je na dnu europske ljestvice. Od 38 zemalja na tlu Europe (nisu sve u EU-u), mi smo najgori, a na predzadnjemu mjestu je Slovenija, koja ipak ima znatno veći udio hotelskog smještaja od 55 posto. U Francuskoj je udio hotelskog smještaja 58, Italiji 64, Španjolskoj 74, a Njemačkoj 82 posto.
Vrsta turističke ponude kakva vlada u ovoj županiji uzrokuje preizgrađenost i veliku potrošnju obale. Na cijelom obalnom području SDŽ dominira ponuda soba za iznajmljivanje, apartmana, studio-apartmana i kuća za odmor u prosjeku od 81,5 posto. To je čak za 20 posto više od inače visokog prosjeka u obalnom pojasu Hrvatske za takav smještaj koji iznosi 64,1 posto. Hoteli i sličan smještaj u SDŽ čine u prosjeku samo 12,5 posto, što je nešto manje od inače niskog prosjeka RH (14,7 posto). Kampovi u ovoj županiji imaju udio od samo 5,8 posto u smještajnim kapacitetima, što je oko tri i pol puta manje od prosjeka u Hrvatskoj (20,8 posto) na obalnom području.
Ali, unatoč velikoj izgradnji, privatni kapaciteti za smještaj koji zaposjedaju prostor obale imaju malu iskorištenost u SDŽ. „Prosječna iskorištenosti postelje je tek nešto više od 60 dana godišnje, što je niže i od već niskog RH prosjeka od okvirno 70 dana”, ističu u Obalnom planu SDŽ.
Podaci o iskorištenosti kapaciteta u privatnom smještaju na godišnjoj razini pokazuju da oni uglavnom stoje prazni, jer se njihova popunjenost kreće između 15 i 20 posto. Svejedno, ponuda privatnog smještaja sve više raste, što sve češće dovodi do viška ponude nad potražnjom, a to ima za posljedicu pad ostvarenih cijena.
- Problem iskorištenosti i isplativosti je naglašeniji kada se uzme u obzir vrijednost angažiranih prostornih resursa, odnosno zemljišta na vrijednim obalnim lokacijama - napominju autori Obalnog plana. Poseban je problem s infrastrukturom koja treba servisirati sav takav turizam. U nekoliko ljetnih mjeseci pritisak je velik, zbog čega autori govore o „socijalizaciji troškova infrastrukturnog opremanja”. Naime, država, odnosno javni sektor, pokrivaju značajan dio troškova za infrastukturu (ceste, vodovod, kanalizaciju) koju izaziva rast apartmana. „Ovi troškovi se rijetko iskazuju u računima troškova i dobiti od turizma.”
Obalni plan SDŽ preporučuje da se u Županijskom planu preispitaju i nastave dokidati izdvojene turističke zone u planiranim građevinskim područjima izvan naselja, a posebno one u prostoru od jednog kilometra od obale. Predlaže se da se omoguće intervencije tamo gdje postoji neka vrsta brownfield situacije, dakle, tamo gdje su već postojeći, često zapušteni sadržaji.
- Održivi cilj prostornog razvoja treba ići u smjeru unaprjeđenja kvalitete postojećih antropogeniziranih prostora, a nikako zauzimanja novih. Vrijednost dugih poteza netaknute, izvorne prirodne obale u budućnosti će samo rasti, sigurno više od prihoda koji današnje intervencije u nju mogu generirati - napominju autori.
Izjedanje obale nezaustavljivom gradnjom u ovakvim razmjerima, zaključuje se u Obalnom planu, debakl je važeće Strategije razvoja turizma Republike Hrvatske do 2020. godine, koja je propisivala povećanje udjela smještaja u hotelima uz opadanje ukupnog udjela smještaja u kućanstvima.
U Obalnom planu navodi se podatak „da je od okvirno 300 milijardi kuna koje su hrvatska poduzeća investirala od 2000. do 2014. (a što je okvirno iznos jednog hrvatskog BDP-a), okvirno 80-90 posto, bilo ulaganje u nekretnine”.
Preveliko ulaganje u smještajne kapacitete dovodi do inflacije ponude, gdje većina vlasnika gubi na uloženoj investiciji. Masovno ulaganje kapitala u monokulturu turizma uzrokuje širu društvenu štetu, osim devastacije obale, jer se propušta prilika da se kapital racionalnije investira u širi spektar gospodarske strukture. „Kao što se dogodilo u zemljama koje nemaju 'poklonjenu' turističku atraktivnost, pa nemaju ni izbora, nego svoj standard podižu svojom konkurentnošću, i to u proizvodnji s velikim udjelom znanja, proizvodnji složenijih proizvoda, gdje je konkurencija manja, marže veće, a zapošljava se visokokvalificirana radna snagu s višim plaćama.”
Pretvaranje u prokletstvo
Zbog visoke stope uvoza koju imamo ljeti, autori Obalnog plana pozivaju se na studiju (Orsini i Ostojić 2018.) u kojoj se procjenjuje da oko 65 posto financijske koristi od djelatnosti turizma u Hrvatskoj ima netko u nekoj drugoj zemlji, u kojoj se proizvode dobra koja se potom u RH plasiraju kao dio naše turističke ponude.
Na osnovi svega, autori Obalnog plana SDŽ postavljaju važno pitanje - „pretvara li se naoko ogromna razvojna prednost raspolaganja tako vrijednim resursom kao što je obalni prostor Dalmacije u prokletstvo”?!
Izrađivači plana predviđaju kako će se na popisu stanovništa, s podacima o broju i vrsti stambenih jedinica, nasuprot njihova korištenja, otkriti da postoje „prekapacitiranosti prostora stambenim jedinicama u odnosu na realne stambene i turističke potrebe”. Kao jednu od mjera kojom bi se zaustavio trend pretjerane izgradnje kapaciteta privatnog (obiteljskog) smještaja i povremenog stanovanja u Obalnom planu predlažu uvođenje poreza na nekretnine.
- S jedne strane ovaj porez djeluje kao regulator potražnje jer u slučaju uobičajenih poreznih stopa između jedan i dva posto na realno procijenjene vrijednosti nekretnina može smanjiti interes za kupnju obalnih nekretnina. Istovremeno, s obzirom na to da je taj porez u pravilu prihod jedinica lokalne samouprave, njime se mogu ostvariti značajni prihodi kojima se može financirati komunalna infrastruktura - napominju izrađivači i dodaju kako bi se time osigurala pravednija raspodjela tih troškova, s obzirom na to da upravo navedene nekretnine uzrokuju ekstremna vršna opterećenja infrastrukture i time je bitno poskupljuju i u investicijskom smislu i u održavanju.
Kao jedan od važnih razloga devastirajućih učinaka izgradnje u obalnom pojasu ističe sa diktat koji nameću vlasnici zemljišta. Stoga se autori zalažu da se osigura pravedna raspodjela prava građenja na sve vlasnike zemljišta, bez obzira na to koja se namjena površine planira na pojedinoj čestici.
- Može se slobodno reći da u Republici Hrvatskoj ne postoje zakonske pretpostavke koje bi omogućavale socijalno pravedno korištenje zemljišta u naseljima. Kao posljedica neuređenosti ovog pitanja žrtva su u pravilu javni prostori grada, njihova funkcionalnost, sigurnost i oblikovanje, što nas postupno spušta ispod već dosegnutih razina nacionalne urbane kulture. Bez pravednosti u podjeli prava korištenja, kompromitira se i cijeli participacijski postupak kojem se inače u postupku izrade planova posvećuje dosta pažnje i pogotovo vremena, a također se i izrađivače planova dovodi u situaciju izloženosti često vrlo neugodnim pritiscima - navodi se u Obalnom planu.
- Kvalitetna reprodukcija naselja bez spomenutih instrumenata provedbe gotovo je nemoguća, osim u slučajevima kada veliki investitori, privatni ili javni, realiziraju cjelovite izolirane projekte. Takvi su projekti rijetkost, a većinu zahvata, pa i na vrlo vrijednim lokacijama, čine pojedinačni manji zahvati. U takvim situacijama, bez instrumenata zemljišne politike i kvalitetnog urbanističkog plana, nije moguće očekivati zadovoljavajuća prostorna i urbanistička rješenja. Postavlja se i pitanje smisla izrade brojnih urbanističkih planova uređenja koji se ne mogu provoditi ili se provode vrlo ograničeno, a predstavljaju značajan financijski i vremenski trošak. Sve češća praksa postaje i ukidanje urbanističkih planova uređenja zbog njihove neprovedivosti vezano za planirane javne površine (ili izrada njihovih izmjena i dopuna radi smanjenja standarda javnih površina) - napominju stručnjaci koji su radili Obalni plan Splitsko-dalmatinske županije.
Logika primitivnog tržišta
- Umjesto logike i kriterija urbanog prostora kao primarno životnog prostora ljudskih zajednica, logika primitivnog tržišta i isključivo profita počinje oblikovati prostor i s nepodnošljivom lakoćom devastira povijesne urbane i kulturne vrijednosti. U rješavanju svih opisanih problema, koji su dio šire priče o nikad dovršenoj tranziciji hrvatskog društva, akademska zajednica također ne daje dostatni i cjeloviti doprinos i jasne smjernice koje bi mogle utjecati prije svega na nadležni resor i zakonodavce, kao i na ponašanje svih sudionika u prostornom razvoju, a posebno u njegovu najvrjednijem dijelu, u obalnom području - zaključuju u Obalnom planu.
U Županiji je 40 kilometara obalne linije modificirano za betonirane platoe koji se koriste kao sunčališta i izgradnju relativno malih mulića koji se koriste za vezivanje barki, ali i kao sunčališta. Najveći negativni utjecaj ovih zahvata na pomorskom dobru, ističu izrađivači, jest narušavanje krajobraza, naročito u situaciji gdje „svaki susjed betonira vlastiti pristup moru“.
Navodi se i nekoliko dobro projektiranih obalnih linija i plaža, ali se ističe kako je uobičajena praksa da se obalno područje svake godine samo nasipava neprikladnim materijalom koji neposredno nakon nasipanja ima izrazito štetan utjecaj na morski okoliš. Isto tako, kao primjer devastacije navode se nepromišljeni zahvati „turističke infrastrukture”.
- Čest primjer je betoniranje šetnica kroz prethodno potpuno prirodni obalni krajobraz, kojem je upravo ta prirodnost glavni element turističke privlačnosti. Može se tvrditi da se u svim slučajevima gdje se betoniranjem izgrađuju šetnice koriste vrste betona koje nisu predviđene za trajanje u zahtjevnom morskom okolišu, pod utjecajem udara valova, te konstantnog vlaženja i sušenja. Ovisno o izloženosti, takva mjesta s vremenom bivaju mehanički razorena, što dodatno povećava unos nepripadajućeg materijala na morsko dno, a i estetski degradira obalni prostor - primjećuju stručnjaci.
Obalu zauzimaju i luke nautičkog turizma. Na postojećih 16 LNT – marina s ukupno 3049 vezova, planirano je dodatnih 38, s dodatnim 6861 vezom, što je više nego trostruko uvećanje kapaciteta.
Autori Obalnog plana na koncu ističu kako sve navedeno ne znači da su turističke aktivnosti i razvoj nepoželjni. „Upravo suprotno, kvalitetni i održivi turizam, za koji SDŽ ima izvanredne resursne pretpostavke, neupitno je jedno od najočitijih područja njezine tzv. pametne specijalizacije, odnosno područja razvoja koje koristi i razvija njezine kompetitivne prednosti.”
No, da bi se izašlo iz slijepe ulice, potrebno je provoditi osvješćivanje i integriranje u razvojne planove, na svim razinama, činjenica o prednostima uravnoteženog turističkog razvoja, i upozoravati na neželjene posljedice i rizike monokulturnog turizma. Zaključuje se kako je potrebno osmisliti i dosljedno provesti politike i planove - od poreznih reformi do raznih poticaja - kojima će se postići da ulaganje u druge grane postane privlačnije od ulaganja u „banalni i samozagušujući rast smještajnih jedinica u turizmu, odnosno daljnju apartmanizaciju i rentanje kao ultimativno egzistencijalno rješenje”.